Hauskauf Wann Schlüssel?

Hauskauf Wann Schlüssel
Nach der Beurkundung – Wie geht es nach der Beurkundung weiter? Wann erfolgen die Kaufpreiszahlung und wann die Schlüsselübergabe? Ihr Notar stellt für Sie im Kaufvertrag sicher, dass der Vertrag rechtlich ausgewogen ist und Risiken vermieden werden. Daher sind Kaufverträge häufig nach einem bestimmten Muster aufgebaut und die Abwicklung vollzieht sich in den folgenden Schritten 1 : Hauskauf Wann Schlüssel • Wann bekomme ich eine Kopie des Vertrages? Wenige Tage nach der Beurkundung erhalten Sie Ihre persönliche Kopie des endgültigen Kaufvertrages für Ihre Unterlagen übersandt. • Welche Kosten fallen an? Die Kosten der Beurkundung des Vertrages und dessen Abwicklung trägt in der Regel der Käufer. Sind jedoch noch Grundschulden oder andere Belastungen eingetragen, trägt die Kosten der Löschung in der Regel der Verkäufer. Fragen Sie im Zweifel Ihren Notar, der Ihnen auch die Höhe der Kosten nennen kann.

Hierzu gehört insbesondere, dass • der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass er auch das unbelastete Eigentum an dem erworbenen Grundstück erhält und • der Verkäufer erst die Schlüssel übergeben muss und sein Eigentum verliert, wenn er seinen Kaufpreis erhalten hat.

• Wann erhalte ich den Kaufpreis? Der Kaufpreis ist nicht unmittelbar nach der Beurkundung zu zahlen, sondern erst, wenn Ihr Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auffordert (und ggf. weitere vereinbarte Voraussetzungen wie die Räumung vorliegen). Da die Zahlungsaufforderung von der Rückmeldung mehrerer Behörden abhängig ist, dauert es in der Regel etwa 4 – 8 Wochen ab Beurkundung, bis der Kaufpreis gezahlt werden muss und die Schlüsselübergabe erfolgen kann.

Von einer Kaufpreiszahlung vor Zahlungsaufforderung ist unbedingt abzuraten! Ihr Notar stellt vertraglich sicher, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass er auch das unbelastete Eigentum an dem Grundstück erhält.

Aus diesem Grund wird die Zahlung des Kaufpreises in der Regel davon abhängig gemacht, dass • alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, beispielsweise wenn eine Partei nicht persönlich an der Beurkundung teilnehmen konnte und nachträglich unterzeichnen muss; • für den Käufer die Eigentumsvormerkung (oder Auflassungsvormerkung) im Grundbuch eingetragen ist – dadurch wir das Grundbuch „gesperrt” und das Grundstück so für den Käufer „reserviert”; • die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um eingetragene Grundschulden oder Hypotheken zu löschen; • die Gemeinde ihr (gesetzliches) Vorkaufsrecht nicht ausübt.

  • Der Notar veranlasst alles Erforderliche, damit die Voraussetzungen erfüllt sind und wird Sie sodann über die Verpflichtung des Käufers zur Kaufpreiszahlung in Kenntnis setzen;
  • Gleichzeitig wird er Sie bitten ihm den Erhalt des Kaufpreises zu bestätigen um die Umschreibung des Eigentums an der Immobilie auf den Käufer zu veranlassen;

• Wann übergebe ich dem Käufer die Schlüssel? Die Schlüsselübergabe an den Käufer erfolgt erst, nachdem dieser den Kaufpreis gezahlt hat – also auch etwa 4 – 8 Wochen nach Beurkundung. Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer das Grundstück in Besitz nehmen (beispielsweise einziehen) und alle Erträge stehen ihm zu (z.

Mieteinnahmen). Er muss aber ab diesem Zeitpunkt auch alle Kosten, wie z. die Grundsteuern, die Müll- und Abwassergebühren etc. tragen. Von einer Schlüsselübergabe vor vollständiger Kaufpreiszahlung ist – jedenfalls ohne vertragliche Vereinbarung – abzuraten! Die Schlüsselübergabe sollte durch beide Parteien bei einem gemeinsamen Termin im erworbenen Objekt erfolgen.

Dabei werden die Zählerstände abgelesen und protokolliert sowie die ordnungsgemäße Übergabe dokumentiert. Die Mitteilungen an die Versorgungsunternehmen (z. Mitteilung Zählerstand Strom) sollten Sie vornehmen. Auch objektbezogene Unterlagen, wie die Versicherungspolice der Gebäude- und Feuerversicherung, Mietverträge, Baupläne etc.

sind im Original dem Käufer bei Schlüsselübergabe auszuhändigen. • Wann wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen? Sobald Sie den Kaufpreis erhalten haben, bestätigen Sie dies schriftlich Ihrem Notar.

Dieser wird die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch erst veranlassen, wenn ihm diese Bestätigung vorliegt (und der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet bzw. das Finanzamt dies bestätigt hat). Die Bearbeitung beim Finanzamt kann bis zu 6 Monate in Anspruch nehmen, was jedoch keinen Einfluss auf die Schlüsselübergabe (Link zu Schlüsselübergabe) hat, sondern lediglich die Eintragung im Grundbuch verzögert.

• Was sollte ich noch beachten? Damit das Gebäude nahtlos versichert ist, geht die Gebäude- und Feuerversicherung kraft Gesetzes auf den Käufer über. Sie sind verpflichtet nicht zu kündigen, sondern Ihrer Gebäude- und Feuerversicherung unverzüglich mitteilen, sobald der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Eventuelle Hausrat- oder Hausbesitzerhaftpflichtversicherungen gehen nicht kraft Gesetzes auf den Käufer über. Diese können Sie kündigen, sobald Sie dem Käufer die Schlüssel übergeben haben. 1 Die nachfolgenden Zeitangaben beziehen sich auf die ungefähre Bearbeitungsdauer ab Beurkundung.

Sie stellen reine Erfahrungswerte bei einem Kaufvertrag ohne Besonderheiten dar und erfolgen ohne Gewähr für die Richtigkeit, da durch die Beteiligung diverser Behörden hierauf kein Einfluss besteht. Bei besonderen Umständen (Beteiligung Betreuer etc.

) kann sich die Bearbeitungszeit erheblich hinauszögern, fragen Sie daher im Zweifel immer Ihren Sachbearbeiter.

Wann erfolgt die Besitzübergabe?

Auszug aus dem Kaufvertrag – Die Besitzübergabe erfolgt am Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung. Vom gleichen Zeitpunkt an gehen die Gefahr der zufälligen Beeinträchtigung, die Nutzungen und alle öffentlichen Lasten und Abgaben, einschließlich der Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über.

Das Vertragsobjekt wird derzeit noch vom Verkäufer selbst bewohnt. Der Verkäufer ist verpflichtet, das Vertragsobjekt spätestens zum 15. Mai 2016 vollständig besenrein zu räumen. Zu irgendwelchen Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten ist er nicht verpflichtet.

Die Übergabe des Vertragsobjekts hat in dem Zustand zu erfolgen, wie es sich derzeit befindet, wobei eine übliche Abnutzung zulässig ist. Für den Fall, dass der Verkäufer das Vertragsobjekt nicht fristgerecht räumt, gelten die gesetzlichen Bestimmungen, die der Notar erläutert hat.

Wegen der Verpflichtung zur Räumung und Übergabe des Vertragsobjekts unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Vollstreckbare Ausfertigung ist dem Käufer jederzeit ohne weitere Nachweise zu erteilen.

Bzgl. Teileigentumseinheit: Der Käufer tritt bzgl. der Teileigentumseinheit in die bestehende Miteigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten ein. Die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ist dem Käufer bekannt. Der Käufer übernimmt alle für den Zeitraum ab Besitzübergang anfallenden Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums , insbesondere das laufende Hausgeld und alle messbaren Verbrauchskosten und befreit den Verkäufer von allen derartigen Zahlungsverpflichtungen.

Der Verkäufer versichert, dass a) alle fälligen Zahlungen bis zum Besitzübergang an die Gemeinschaft voll beglichen sind, b) nach seiner Kenntnis keine außergewöhnlichen Lasten offen sind und keine unerledigten Beschlüsse der Gemeinschaft über außerordentliche Reparaturen vorliegen.

Etwaige Ausgleichsbeträge aufgrund der nächsten Jahresabrechnung sowie Kosten, die nicht nach Verbrauch messbar sind, werden zeitanteilig zwischen den Vertragsteilen aufgeteilt. Vom Besitzübergang an bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer zur umfassenden Ausübung der Eigentümerrechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft, insbesondere zur Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

Wie lange dauert es nach dem Notar bis das Geld da ist?

Ist der Kaufvertrag beim Notartermin unterschrieben, gilt als Zahlungsfrist für den Kaufpreis üblicherweise das im Vertrag festgehaltene Zahlungsziel. Das ist allerding nur eine Richtlinie, da die schlussendliche Dauer immer vom jeweiligen Einzelfall, den Zahlungsvoraussetzungen sowie der Schnelligkeit von Bank und Grundbuchamt abhängt.

Wann fließt das Geld beim Hauskauf?

‍ Hausverkauf: Wann ist die Zahlung fällig? – ‍ Niemand sollte bei einem Hausverkauf den Geldeingang sofort erwarten. Dieser erfolgt für gewöhnlich innerhalb von 14 Tagen nach der Kaufvertragsunterzeichnung. Nach der Setzung der Unterschriften sendet der Notar eine Zahlungsaufforderung an den Käufer, die zumeist eine zweiwöchige Zahlungsfrist aufweist.

Zahlt er innerhalb der Frist nicht, greift die Zwangsvollstreckungsklausel. Es ist somit möglich, umgehend eine Zwangsvollstreckung einzuleiten. Zur rechtlichen Absicherung des Verkäufers inkludiert der Kaufvertrag Vereinbarungen, die ihn vor einem Betrug bewahren.

So überträgt er erst sein Eigentum, wenn er den kompletten Kaufpreis erhalten hat. Auf der anderen Seite gibt es natürlich auch vertragliche Vereinbarungen, die den Käufer schützen. So ist er zur Entrichtung des Kaufpreises nur verpflichtet, sofern folgende Bedingungen erfüllt werden:

  • Grundstück ist zu 100 % unbelastet.
  • Keine andere Person oder keine Gemeinde besitzt ein Vorkaufsrecht bzw. hat auf dieses verzichtet.
  • Alle Dokumente für die Löschung etwaiger vorhandener Grundschulden und Hypothekenschulden sind vorhanden.
  • Im Grundbuch ist der Name des Käufers vermerkt, was als Auflassungsvormerkung bezeichnet wird.

Tipp : Erst nach der Erstattung des Kaufpreises und dem Bezahlen der Grundsteuer sollten Sie dem neuen Hauseigentümer die Schlüssel übergeben.

Wann ist der Kaufpreis für ein Haus fällig?

Der Kaufpreis sollte von der erwerbenden Partei erst gezahlt werden, wenn sicher ist, dass sie die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten wird. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht, dass

  • alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
  • die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für die erwerbende Partei im Grundbuch eingetragen ist – dadurch wird das Grundstück für sie „reserviert” –,
  • die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um eingetragene und nicht übernommene Belastungen im Grundbuch, insbesondere Grundschulden, zu löschen,
  • die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt (unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen steht den Gemeinden bei Grundstückskaufverträgen ein Vorkaufsrecht zu).

Durch die Notarin oder den Notar wird alles Erforderliche veranlasst, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, werden die Vertragsbeteiligten informiert. Erst wenn die Fälligkeitsmitteilung der erwerbenden Partei vorliegt, muss der Kaufpreis gezahlt werden.

Wann erfolgte der Übergang von Besitz Nutzen und Lasten am Grundstück?

Im Kaufvertrag wird genau vereinbart, wann der Verkäufer die Immobilie an den Käufer zu übergeben hat. Es wird normalerweise geregelt, dass mit der Übergabe des Besitzes auch Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Der Tag der Besitzübergabe ist daher der Abrechnungsstichtag zwischen Verkäufer und Käufer (Tag des wirtschaftlichen Übergangs).

  • In der Regel ist im Kaufvertrag bestimmt, dass die Besitzübergabe erst nach der Kaufpreiszahlung stattfindet;
  • Auf diese Weise wird der Verkäufer dagegen abgesichert, dass der Käufer die Immobilie schon bewohnt, aber nicht bezahlen kann;
See also:  Wie Heizung Entlüften Ohne Schlüssel?

Will der Käufer den Grundbesitz schon vorher in Besitz nehmen, etwa weil er schon mit den Renovierungsarbeiten beginnen will, stellt dies ein Risiko für den Verkäufer dar. Eine solche Vereinbarung kommt daher nur in Betracht, wenn der Verkäufer großes Vertrauen in die Zahlungsfähigkeit des Käufers hat.

  1. Kommt eine Besitzübergabe nicht in Betracht, weil die Immobilie in vermietetem Zustand verkauft wird, ist in der Regel der Tag der Kaufpreiszahlung zugleich der Tag des wirtschaftlichen Übergangs;
  2. Vom Tag des wirtschaftlichen Übergangs stehen dem Käufer alle Erträge des Grundstücks – also z;

die Mieteinnahmen – zu, er muss aber auch alle Kosten – also beispielsweise die Grundsteuer, die Gebäudeversicherungsprämie, die Kosten für Heizung, Strom und Wasser – tragen. Verbrauchsabhängige Kosten werden dabei nach Verbrauch, andere Kosten hingegen zeitanteilig abgerechnet.

  • Der Käufer muss dem Verkäufer insbesondere die Grundsteuer und die Gebäudeversicherungsprämie erstatten, soweit diese vom Verkäufer für Zeiträume nach dem Tag des wirtschaftlichen Übergangs gezahlt wurden;

Bitte beachten Sie, dass die Gemeinden die Grundsteuer noch für das ganze laufende Jahr beim Verkäufer erheben dürfen.

Wer zahlt die Grundsteuer bei Hausverkauf?

Grundsteuer beim Verkauf einer Immobilie Übergang der Steuerschuld und Haftung durch den Käufer

Vorbemerkungen Nach § 446 Satz 2 BGB trägt der Käufer einer Immobilie von der Übergabe an die Lasten des Grundstücks. Weil es sich in § 446 BGB um dispositives Recht handelt, kann im Kaufvertrag auch vereinbart werden, dass der Käufer die Grundstückslasten erst zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise ab dem 1. Januar des folgenden Jahres, übernimmt. Zu den Lasten der Sache gehören nach § 103 BGB auch die regelmäßig wiederkehrenden Lasten, wozu u.

die Grundsteuer zählt. Zwar trägt der Grundstückskäufer nach der gesetzlichen Regelung in § 446 Satz 2 BGB ab der Übergabe der Immobilie regelmäßig die Grundsteuerlast, was aber nicht bedeutet, dass er ab diesem Tag auch Schuldner der Grundsteuer gegenüber der Gemeinde, in den Stadtstaaten gegenüber dem Finanzamt, ist.

Die zivilrechtliche Vorschrift in § 446 Satz 2 BGB geht nämlich von einem anderen Stichtag aus als die öffentlich-rechtliche Steuerpflicht. Für den Übergang der Steuerpflicht auf den Grundstückskäufer gilt ausschließlich § 22 BewG und § 17 GrStG. Was es damit auf sich hat, wird nachstehend erläutert.

  • Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten Im Kaufvertrag wird vereinbart, wann der Verkäufer die Immobilie an den Käufer zu übergeben hat;
  • Üblicherweise gehen mit der Übergabe des Besitzes auch Nutzen und Lasten auf den Käufer über, wenn nichts anderes vereinbart ist;

1 Lasten sind Leistungspflichten privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Natur, die den Eigentümer als solchen treffen. Zu den Lasten gehört auch die jährlich anfallende Grundsteuer. 2 Der Tag der Besitzübergabe ist daher der Abrechnungsstichtag zwischen Verkäufer und Käufer (Tag des wirtschaftlichen Übergangs).

  • Regelmäßig wird die Besitzübergabe erst nach der Kaufpreiszahlung erfolgen;
  • Auf diese Weise wird der Verkäufer dagegen abgesichert, dass der Käufer die Wohnung oder das Haus schon bewohnt, aber nicht zahlen kann;

Kommt eine Besitzübergabe nicht in Betracht, weil die Immobilie in vermietetem Zustand verkauft wird, ist in der Regel der Tag der Kaufpreiszahlung zugleich der Tag des wirtschaftlichen Überg angs. Die gesetzliche Regelung in § 446 Satz 2 BGB entspricht hinsichtlich der laufenden Lasten regelmäßig auch dem Interesse von Verkäufer und Käufer am besten, weil der Käufer nicht erwarten kann, das Objekt nutzen und darüber verfügen zu können, aber der Verkäufer die Lasten tragen s oll.

Deshalb trägt der Käufer für die Nutzung der Immobilie z um Ausgleich die Lasten der Sache. 3 Weil der Verkäufer die Grundsteuer an die Gemeinde zahlt, er im Innenverhältnis aber nicht zur Leistung verpflichtet ist, kann er vom Käufer gemäß § 446 Satz 2 BGB Ersatz verlangen.

Grundsteuerschuldner ist der jeweilige Eigentümer am 1. Januar Mit der schuldrechtlichen Auferlegung der Grundsteuerlast im Kaufvertrag wird der Grundstückskäufer aber nicht zugleich auch der steuerrechtliche Abgabenschuldner gegenüber der Gemeinde, weil ein Eigentumswechsel im laufenden Jahr im GrStG nicht vorgesehen ist.

Der zivilrechtliche, sich aus § 446 Satz 2 BGB oder aus dem Kaufvertrag ergebende Stichtag ist ein anderer als der steuerrechtliche Stichtag, der sich aus § 22 BewG und § 17 GrStG ergibt. Die Lastenregelung aus § 446 Satz  2 BGB gilt allein im Verhältnis Verkäufer/Käufer.

Drittbeziehungen bleiben davon unberührt. Wer im Außenverhältnis leistungspflichtig ist, richtet sich somit allein nach den insoweit einschlägigen Vorschriften, hier nach dem GrStG. Der Eigentumsübergang wird danach erst zum 1. Januar des dem Kaufvertrag folgenden Jahres steuerrechtlich wirksam.

Wer am 1. Januar des Jahres Grundstückseigentümer ist, wird gemäß § 9 Abs. 1 GrStG zum vollen Jahresbetrag herangezogen. 4 Das steuerrechtliche Prozedere zur Umschreibung des Grundsteuerpflichtigen wird ausgelöst, sobald der beurkundende Notar eine Abschrift des Kaufvertrags an das örtlich zuständige Finanzamt schickt.

Gemäß § 22 Abs. 2 BewG wird bei einem Eigentumswechsel über die Zurechnung der Immobilie eine neue Feststellung durch das Finanzamt getroffen. 5 Zeitpunkt dieser sogenannten Zurechnungsfortschreibung ist der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt.

  • Das bedeutet, dass der Grundstücksverkäufer hinsichtlich der Grundsteuer im Jahr des Kaufvertrags für das ganze restliche Jahr weiterhin zahlungspflichtig bleibt;
  • Beim Grundstückskäufer beginnt die Steuerpflicht erst ab dem 1;

Januar des folgenden Jahres. Eine anderslautende privatrechtliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien hat auf die gesetzliche Grundsteuerpflicht gegenüber der Gemeinde keine Auswirkungen. Sie hat nur Bedeutung für die Verrechnung der Grundsteuer zwischen dem bisherigen und dem neuen Eigentümer im Jahr des Verkaufs.

  1. Wird beispielsweise eine Eigentumswohnung am 3;
  2. Februar verkauft und der Grundsteuerbescheid durch die Gemeinde dem seitherigen Eigentümer am 15;
  3. Februar bekannt gegeben, ist gegenüber der Gemeinde der Verkäufer Grundsteuerschuldner für das ganze Jahr, weil er am 1;

Januar Eigentümer war. Weil der Käufer die Immobilie ab Übergabe für das restliche Jahr nutzen kann, ist es gerechtfertigt, dass er für diesen Nutzungszeitraum die schuldrechtliche Zahlungsverpflichtung für die zeitanteilige Grundsteuer übernimmt. Je später im laufenden Jahr die Eigentumsumschreibung erfolgt, umso weniger Grundsteuer entfällt für das Restjahr auf den Käufer.

Ob es sich lohnt, wegen einer verbleibenden Grundsteuerschuld von beispielsweise 70 € eine vertragliche Verrechnung zu vereinbaren, mag jeder Verkäufer selbst entscheiden. Denkbar ist auch eine vertragliche Regelung dahingehend, dass der Grundstückskäufer die Grundsteuer ab dem Zeitpunkt des Nutzungsübergangs zur unmittelbaren Zahlung an die Gemeinde übernimmt.

Hierzu muss dem Käufer der aktuelle Grundsteuerbescheid ausgehändigt werden, woraus sich das Buchungszeichen bei der Gemeinde ergibt. Ohne dieses kann eine Zahlung eines anderen als des Steuerpflichtigen bei der Gemeinde nicht ohne weiteres zugeordnet werden.

Jedoch hat diese Verfahrensweise auch seine Tücken, wenn der Käufer sich nicht an die vierteljährlichen Zahlungstermine des Steuerbescheids hält. Dann wird nämlich der eigentliche Grundsteuerschuldner von der Gemeinde gemahnt und auch noch mit Mahngebühren und Säumniszuschlägen belastet.

Auch wenn er einen vertraglichen Freistellungsanspruch gegenüber dem Käufer hat, kann dem Verkäufer diese Art der Grundsteuerübernahme durch den Käufer nur eingeschränkt empfohlen werden. Steuerschuldner ist derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

  1. Im amtlichen Sprachgebrauch des § 10 Abs;
  2. 1 GrStG wird das mit „derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist” ausgedrückt;
  3. 6 Dass es bei Mietwohnungen und verpachteten Gewerbeimmobilien üblich ist, die Grundsteuer als Betriebskosten an den Mieter/Pächter weiterzugeben, ändert nichts an der Steuerschuldnerschaft des Eigentümers;

7 Deshalb haftet der Mieter nicht für die Grundsteuer, auch wenn er sie mietvertraglich als Betriebskosten an den Vermieter zahlen muss. 8 Bei einem Eigentumswechsel setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag gemäß § 17 Abs. 1 GrStG auf den 1. Januar des auf den Eigentümerwechsel folgenden Jahres neu fest.

Erst wenn die Gemeinde vom Finanzamt die Zurechnungsmitteilung erhält, geht die Steuerpflicht auf den neuen Grundstückseigentümer über und er bekommt den Grundsteuerbescheid. Mehrere Grundstückseigentümer sind nach § 10 Abs.

3 GrStG Gesamtschuldner; hier kann die Gemeinde wählen, von welchem Miteigentümer sie den vollen Steuerbetrag verlangt. 9 Dabei muss sie ihre Auswahlentscheidung, wer von mehreren Gesamtschuldnern zur Zahlung herangezogen wird, in der Regel nicht begründen.

  1. 10 Bei Wohnungseigentum besteht keine Gesamtschuldnerschaft für das gemeinschaftliche Eigentum;
  2. Vielmehr schuldet jeder Wohnungseigentümer nur die Grundsteuer für sein Wohneigentum;
  3. 11 Eine Besonderheit für die Zurechnung des Eigentums gilt bei der Gesamtrechtsnachfolge durch Erbschaft, wo die Steuerschuld des Verstorbenen gemäß § 45 Abs;

1 i. § 1 Abs. 2 Nr. 2 AO ohne weiteres auf den Erben übergeht. Folgen für ein SEPA-Lastschriftmandat Die Grundsteuer wird gemäß § 28 Abs. 1 GrStG zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Die Kleinbetragsregelung des § 28 Abs.

2 GrStG ist für Wohnimmobilien nicht relevant; von der auf Antrag des Steuerschuldners zulässigen jährlichen Zahlungsweise gemäß § 28 Abs. 3 GrStG wird in der Praxis kaum Gebrauch gemacht. In den allermeisten Fällen haben die Steuerpflichtigen der Gemeinde ein SEPA-Lastschriftmandat (früher Einzugsermächtigung genannt) erteilt, so dass die Gemeinde die vierteljährlichen Grundsteuerraten durch Abbuchung vom Girokonto einzieht.

Sofern der bisherige Grundsteuerschuldner sein SEPA-Lastschriftmandat nicht sofort nach dem Grundstücksverkauf widerruft, wird die Gemeinde die noch offenen Grundsteuerraten des laufenden Jahres weiterhin von seinem Konto abbuchen. Ein widerrufenes SEPA-Lastschriftmandat ist für die Gemeinde bindend.

12 Für die Zahlung noch fälliger Grundsteuerraten muss der bisherige Eigentümer dann selbst sorgen und die rechtzeitige Überweisung veranlassen, wenn er keine Mahnung riskieren will. Der Hinweis auf den Kaufvertrag und die Vereinbarung zur Übernahme der Grundstückslasten hilft hier nicht weiter, weil die Grundsteuer eine Jahresschuld ist und sich Veränderungen erst im folgenden Jahr auswirken.

Die Zahlungsforderung der Gemeinde ist korrekt, bis ihr die Zurechnungsfortschreibung des Finanzamts zugeht. Wenn das Finanzamt die Zurechnungsfortschreibung durchgeführt hat und der Gemeinde eine Zurechnungsmitteilung zugegangen ist, wird ein vorliegendes SEPA-Lastschriftmandat automatisch hinfällig, ohne dass es widerrufen werden muss.

  1. Der bisherige Grundsteuerschuldner kann sich darauf verlassen, dass die Gemeinde im folgenden Jahr keine Grundsteuer mehr einzieht;
  2. Unbüro kratischer Schuldnerwechsel im laufenden Jahr Für den juristischen und steuerrechtlichen Laien mag es unverständlich sein, dass er im Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Übernahme der Grundsteuer unterschrieben hat, das aber gegenüber der Gemeinde keine Wirkung haben soll, weil diese sich auf die gesetzliche Regelung im GrStG beruft, die einen anderen Stichtag vorgibt;

Beim Verkäufer wird es auch Irritationen geben, wenn das Finanzamt es nicht schafft, die Zurechnungsfortschreibung rechtzeitig für das folgende Jahr vorzunehmen, so dass der frühere Eigentümer auch nochmals für das dem Verkauf folgende Jahr zur Grundsteuer veranlagt wird.

Die Gemeinde ist allerdings gemäß § 184 AO so lange an die bisherige Zurechnung gebunden, bis das Finanzamt eine Änderung vornimmt. Im Interesse einer bürgerfreundlichen Steuerveranlagung haben manche Gemeinden freiwillig und abweichend vom GrStG eine unbürokratische pragmatische Lösung zur Hand.

Sie bieten an, den Eigentumsübergang, und damit die Umschreibung der Grundsteuer, zum Ersten des Monats nach der Übergabe des Objekts vorzunehmen. Die bisherigen Berechnungsgrundlagen (Einheitswert, Grundsteuermessbetrag) bleiben für den Grundsteuerbescheid bestehen und gelten auch gegenüber dem neuen Eigentümer.

Um dieses Verfahren zu ermöglichen, müssen allerdings der Verkäufer und der Käufer eine „Erklärung zum Eigentumsübergang” vollständig ausgefüllt und unterzeichnet an die Gemeinde schicken. Das Formular hierzu gibt es bei der Gemeinde, es wird meistens auch auf deren Homepage bereitgestellt.

Allerdings ist der vereinfachte Grundsteuerwechsel nicht möglich, wenn nur ein Teil eines Grundstücks verkauft worden ist. Hier ist die Zurechnungsmitteilung des Finanzamts mit den neuen Bemessungsgrundlagen Voraussetzung für die Veranlagung des Erwerbers zum nächsten 1.

Januar. Ein vorgezogener Wechsel in der Person des Steuerpflichtigen scheidet auch aus, wenn der Gemeinde bereits die Zurechnungsmitteilung des Finanzamts vorliegt. Es ist sowieso zu empfehlen, die Vorabumschreibung bei der Gemeinde zeitnah nach dem Verkauf einzureichen, damit diese berücksichtigt werden kann.

Allerdings ist eine Gemeinde nicht verpflichtet, eine freiwillige Schuldnerfortschreibung durchzuführen. Das GrStG sieht dieses Verfahren nämlich nicht vor, weshalb es auch keinen Rechtsanspruch hierauf gibt. Der Käufer haftet für rückständige Grundsteuer Persönliche Haftung Für den Grundstückskäufer kann es eine unliebsame Überraschung geben, wenn der Verkäufer Grundsteuerschulden bei der Gemeinde hat.

Hier sieht § 11 Abs. 2 Satz 1 GrStG eine persönliche Haftung des Grundstückskäufers mit seinem gesamten Vermögen für rückständige Grundsteuer vor. Der Unterschied zwischen Schuld und Haftung besteht darin, dass der Steuerschuldner seine eigene Steuer zu entrichten hat, der persönlich Haftende dagegen für eine fremde Schuld in Anspruch genommen wird.

13 Der Grundstückserwerber stellt dabei keinen Ersatzschuldner zum Steuerschuldner dar, sondern steht von Gesetzes wegen als Gesamtschuldner neben diesem auf derselben Stufe. 14 Dadurch soll der Gemeinde eine effektive Steuerbeitreibung durch einen zusätzlichen Schuldner gesichert werden.

Gesamtschuldner bedeutet jedoch nicht, dass sich die Gemeinde unmittelbar an den Haftungsschuldner wenden kann. Sie kann sich gemäß § 219 AO erst an den Haftungsschuldner wenden, wenn die Heranziehung des Steuerschuldners erfolglos geblieben ist.

15 Hier entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass die Gemeinde nicht alle denkbaren Vollstreckungsmöglichkeiten gegenüber dem Steuerschuldner erfolglos ausgeschöpft haben muss, bevor sie an den Haftungsschuldner herantritt. 16 Ausreichend ist dabei, dass die Gemeinde zu der Annahme gelangt ist, eine Vollstreckung werde ohne Erfolg sein.

Die persönliche Haftung des Grundstückserwerbers ist jedoch nicht unbeschränkt, sondern betrifft nur die Zeit ab dem Jahr vor der Übereignung, also für das vergangene und das laufende Jahr. 17 Dies soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden: Herr V ist Eigentümer eines Hauses mit drei gleich großen Eigentumswohnungen.

Eine dieser Wohnungen wurde an Herrn K verkauft. Am 10. Oktober 2016 wurde Herr K als neuer Wohnungseigentümer ins Grundbuch eingetragen. Herr V schuldet der Gemeinde für drei Jahre pro Wohnung je 200 € und damit insgesamt folgende Grundsteuer: 2014: 600 €, 2015: 600 €, 2016: 600 €.

Herr K haftet als Käufer für den Teil der Grundsteuer, der dem erworbenen Grundstücksanteil entspricht. Maßgebend für den Beginn seiner Haftung ist der Zeitpunkt, zu dem er Eigentümer geworden ist, in diesem Beispiel mit dem Grundbucheintrag am 10.

Oktober 2016. Auf das Datum des Kaufvertrags kommt es nicht an. Er haftet somit für die Grundsteuer 2015 und 2016. Weil jedes Wohnungseigentum als ein Grundstück i. § 68 Abs. 1 Nr. 3, § 70 Abs. 1, § 93 Abs. 1 BewG gilt und damit einen selbstständigen Steuergegenstand bildet, ist jeder Wohnungseigentümer daher – unabhängig von der gemeinschaftlichen Verwaltung des Gesamtobjekts – Schuldner der Grundsteuer für sein Wohnungseigentum.

Da die Haftung auf eine gekaufte Wohnung begrenzt ist, kann die Gemeinde von Herrn K 400 € rückständige Grundsteuer fordern, nämlich je 200 € für 2015 und 2016. Um ihre Forderung gegenüber Herrn K durchzusetzen, muss sie ihm gemäß § 191 Abs.

1 AO einen Haftungsbescheid schicken. Gegen diesen Bescheid ist das Rechtsmittel des Widerspruchs zulässig, was in der Praxis jedoch in aller Regel nicht zum Erfolg verhilft. Eine Versicherung der Verkäufers, dass Steuerrückstände nicht bestehen, ist im Kaufvertrag zwar üblich, sie ist aber wertlos, wenn sie der Verkäufer mutwillig abgegeben hat.

Sie kann den Käufer vor der persönlichen Haftung nicht schützen. 18 Um derartige Probleme nicht aufkommen zu lassen, kann sich der Grundstückskäufer bei der Gemeinde vor Abschluss des Ka ufvertrags nach eventuellen Steuerrückständen erkundigen.

Ob er eine Auskunft bekommt, ist offen, weil sich die Gemeinde auf das Steuergeheimnis berufen kann. Andererseits ist eine Gemeinde nicht verpflichtet, von sich aus den Grundstückskäufer auf Grundsteuerrückstände des Voreigentümers oder auf ihre Beitreibungsversuche gegen den Voreigentümer von Amts wegen aufmerksam zu machen.

  • 19 Wenn der Käufer ganz sicher gehen will, dass keine Steuerrückstände bestehen, könnte er den Verkäufer bitten, ihm eine Bescheinigung der Gemeinde zu übergeben, woraus der aktuelle Zahlungsstand ersichtlich ist;

In Verdachtsfällen hinsichtlich rückständiger Grundsteuer könnte auch der Notar bei der Gemeinde eine entsprechende Bescheinigung einholen. 20 Sollte es zu einer persönlichen Haftung des Grundstückskäufers kommen, hat er einen Rückgriffsanspruch gegen den Verkäufer, wenn er ihn denn verwirklichen kann.

  • Abweichend von § 11 Abs;
  • 2 Satz 1 GrStG entfällt nach § 11 Abs;
  • 2 Satz 2 GrStG die persönliche Haftung des Erwerbers bei Erwerben aus einer Insolvenzmasse und für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren;
  • In diesen Fällen kann sich die Gemeinde jedoch aufgrund der dinglichen Haftung des Grundstücks aus § 12 GrStG befriedigen, die neben der persönlichen Haftung des Steuerschuldners und des Erwerbers beste ht;

Dingliche Haftung des Grundstücks Neben der persönlichen Haftung der Erwerbers gemäß § 11 Abs. 2 GrStG ist auch noch auf die dingliche Haftung des Grundstücks (Sachhaftung) gemäß § 12 GrStG hinzuweisen, auch wenn dieser Tatbestand in der Praxis eher selten vorkommt.

  • Die Grundsteuer ruht gemäß § 12 GrStG als dingliche Last auf dem Grundstück;
  • Gemäß § 191 Abs;
  • 1 Satz 1 AO kann die Gemeinde den Erwerber als neuen Eigentümer durch Duldungsbescheid in Anspruch nehmen;
  • Die öffentliche Last begründet dabei keine persönliche Schuldnerschaft des jeweiligen Grundstückseigentümers, sondern hat den Inhalt, dass der Grundstückseigentümer mit dem Grundstück auch dann für die Steuerschuld haftet, wenn er nicht persönlich steuerpflichtig ist, weil er das Grundstück von einem Voreigentümer erworben hat;

21 Die materielle Duldungspflicht des Grundstückskäufers folgt aus § 77 Abs. 2 Satz 1 AO i. § 12 GrStG. Danach hat der Eigentümer wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf dem Grundbesitz ruht, die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden. 22 Die Inanspruchnahme des neuen Grundstückseigentümers ist zunächst nicht nach § 11 Abs.

  • 2 GrStG ausgeschlossen, wenn sich die rückständige Grundsteuer auf einen Zeitraum bezieht, der länger als der Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zurückliegt;
  • Diese Vorschrift normiert allein eine zeitliche Beschränkung der persönlichen Haftung und ist aufgrund des ausdrücklichen Wortlauts des § 12 GrStG nicht – auch nicht im Wege der Analogie – auf die Inanspruchnahme als Duldungspflichtiger anwendbar;

Der ohne zeitliche Beschränkung mögliche Erlass eines Duldungsbescheides setzt nur voraus, dass der zugrunde liegende Steueranspruch gegen den (Vor-)Eigentümer festgesetzt, fällig und vollstreckbar ist. Eine zeitliche Beschränkung ergibt sich nur insoweit, als die Forderungen noch nicht durch Zahlungsverjährung erloschen sein dürfen.

  • 23 Für die Gemeinde ist die dingliche Haftung vor allem dann vorteilhaft, wenn es zu einem Insolvenzverfahren gegen den bisherigen Grundsteuerschuldner kommt;
  • 24 Bei der Entscheidung darüber, ob ein Duldungsbescheid nach § 191 Abs;

1 Satz 1 AO wegen rückständiger Grundbesitzabgaben erlassen werden soll, ist die Aufgabe der Gemeinde als Abgabengläubiger zu berücksichtigen, Steuerausfälle zu verhindern. Hierbei ist allerdings die Inanspruchnahme des persönlichen Steuerschuldners, also des Grundstücksverkäufers, vorrangig zu verfolgen, so dass die Gemeinde im Rahmen ihrer Ermessensausübung berücksichtigen muss, ob die Abgabenschuld gegenüber dem persönlichen Steuerpflichtigen ohne Weiteres geltend gemacht werden kann.

  1. 25 Die ermessensgerechte Inanspruchnahme eines Duldungspflichtigen liegt regelmäßig erst dann vor, wenn erkennbar wird, dass der persönlich Steuerpflichtige zur Erfüllung seiner Schuld nicht (mehr) willens oder nicht (mehr) in der Lage ist;

26 Fazit Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen am 1. Januar des Jahres festgesetzt und ist somit bis zum Ende des laufenden Jahres vom alten Eigentümer an die Gemeinde zu entrichten, unabhängig von einem Verkauf während des laufenden Jahres. Ein Eigentümerwechsel im Laufe eines Jahres wirkt sich steuerlich erst zum Beginn des nächsten Jahres aus.

  1. Krüger, in: Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 10. Aufl. 2012, Rn. 573.
  2. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 103 Rn. 3; Völzmann-Stickelbrock, in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 11. Aufl. 2016, § 103 Rn. 2; Faust, in: Beck’scher Online-Kommentar BGB Bamberger/Roth, 40. Edition, Stand 1. 2014, § 446 Rn. 21.
  3. Büdenbender, in: Dauner-Lieb/Langen, BGB – Schuldrecht, 3. Aufl. 2016, § 446 Rn. 18.
  4. BayVGH, Urteil vom 7. 1996 – 4 B 94/3727, VGHE BY 49, 29 = NJWE-MietR 1996, 214 = BayVBl 1996, 631; VG Ansbach, Urteil vom 16. 2010 – AN 11 K 10. 00565; AN 11 K 10. 00827; AN 11 K 10. 009, juris.
  5. Groß, in: Horschitz/Groß/Schnur, Bewertungsrecht, Erbschaftsteuer, Grundsteuer, 17. Aufl. 2010, Kapitel 2 Teil B, Rn. 3022.
  6. OVG LSA, Beschluss vom 11. 10. 2002 – 2 M 323/02, JMBl LSA 2003, 27; VG des Saarlandes, Urteil vom 29. 2009 – 11 K 2084/07, juris; VG Neustadt, Urteil vom 17. 2015 – 1 K 1043/14. NW, DWW 2015, 313.
  7. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl. 2014, § 10 Rn.
  8. Halaczinsky, in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl. 2011, Kapitel 18, S. 1667, Rn. 29.
  9. OVG NRW, Urteil vom 9. 1990 – 22 A 2718/89, HGZ 1990, 383 = NJW-RR 1990, 1298 = KKZ 1990, 255.
  10. SächsOVG, Urteil vom 11. 1999 – 2 S 518/98, NVwZ-RR 1999, 788 = SächsVBl 1999, 111; OVG NRW, Beschluss vom 7. 2012 – 14 A 2512/11, juris.
  11. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl. 2014, § 10 Rn.
  12. Fiebig, Rechtsprobleme bei der Erhebung der Grundsteuer, Städte- und Gemeinderat 12/2015, 18.
  13. VG Dresden, Urteil vom 30. 2010 – 2 K 351/08, juris.
  14. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl. 2014, § 11 Rn.
  15. Schneider, Grundsteuer, 20. Aktualisierung, September 2014, § 11 Nr.
  16. VG Dresden, Urteil vom 30. 2010 – 2 K 351/08 juris; VG Gießen, Urteil vom 14. 2012 – 8 K 2454/10. GI, NJW 2012, 3804 = NVwZ-RR 2012, 908 = DÖV 2012, 775; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 25. 2016 – 5 K 5407/15, juris.
  17. VG Dessau, Urteil vom 9. 11. 2001 – 2 A 94/00, KKZ 2006, 34; Schneider, Grundsteuer, 20. Aktualisierung, September 2014, § 11 Nr. 3; Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl. 2014, § 11 Rn.
  18. Halaczinsky, in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl. 2011, Kapitel 18, S. 1667, Rn. 29.
  19. BVerwG, Urteil vom 13. 1987 – 8 C 25. 85, NJW 1987, 2098 = KStZ 1987, 112 = DVBl 1987, 634.
  20. Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, Rn. 3431.
  21. VG Köln, Beschluss vom 3. 2014 – 14 L 692/14, juris.
  22. SächsOVG, Beschluss vom 8. 2009 – 5 A 168/08, juris.
  23. BVerwG, Urteil vom 13. 1987 – 8 C 25. 85, NJW 1987, 2098 = KStZ 1987, 112 = DVBl 1987, 634; BayVGH, Beschluss vom 4. 2003 – 4 ZB 03. 668, juris; VG Potsdam, Urteil vom 20. 12. 2013 – 11 K 682/09, KKZ 2015, 164; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 31. 2016 – 5 K 3808/15, juris.
  24. Halaczinsky, in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl. 2011, Kapitel 18, S. 1668, Rn. 30.
  25. BFH, Urteil vom 29. 1987 – VII R 54/84, BFHE 151, 111 = BStBl II 1988, 76; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 23. 2011 – 13 K 2586/10, juris.
  26. BVerwG, Urteil vom 13. 1987 – 8 C 25. 85, NJW 1987, 2098 = KStZ 1987, 112 = DVBl 1987, 634; VG Köln, Beschluss vom 3. 2014 – 14 L 692/14, juris.

Rechtsstand März 2019 © IKV Erwin Ruff

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Was ist der besitzübergang?

Mit der Fälligstellung und Zahlung des Kaufpreises durch den Erwerber geht der Besitz an der Immobilie auf den Erwerber über. Zugleich übernimmt der Erwerber alle mit dem Eigentum an der Immobilie verbundenen Risiken, Steuern, Lasten und die Verkehrssicherungspflicht (§ 446 BGB).

  1. Das Risiko kann darin bestehen, dass sich die Immobilie „zufällig verschlechtert”, indem sie beispielsweise durch einen Blitzeinschlag abbrennt oder bei Hochwasser überflutet wird;
  2. Umgekehrt kann der Erwerber mit der Immobilie als neuer Eigentümer nach Belieben und eigenem Ermessen verfahren;

Bewohnt der Verkäufer das Objekt selbst, sollte im Kaufvertrag ein Räumungstermin vereinbart und zugleich bestimmt werden, mit welchen Sanktionen der Verkäufer rechnen muss, wenn er das Objekt nicht rechtzeitig räumt und den vereinbarten Besitzübergang damit verzögert (z.

  • Hinausschieben der Fälligkeit des Kaufpreises, Vereinbarung einer Nutzungsentschädigung, Vertragsstrafe);
  • Ist das Objekt vermietet , ist im Kaufvertrag zu klären, ob der Mietvertrag fortgeführt wird und der Erwerber kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintritt (§ 571 BGB);

Insoweit ist der Veräußerer verpflichtet, eventuell bestehende Mietverhältnisse offen zu legen. Verschweigt er diese, muss er diesen Rechtsmangel vertreten und begründet mithin ein Rücktrittsrecht des Erwerbers. Will der Erwerber den Mietvertrag nicht übernehmen, sollte der Verkäufer vor der Beurkundung versuchen, mit dem Mieter einvernehmlich die Aufhebung des Mietverhältnisses , notfalls unter Zahlung einer Abfindung, zu erreichen.

Ein Kündigungsrecht , das sich als berechtigtes Interesse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. II Nr. 3 BGB begründen lässt, dürfte sich im Regelfall nur schwierig realisieren lassen.

Will der Erwerber die Immobilie selbst beziehen, kommt zwar die Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht. Da er aber noch nicht Eigentümer ist, kann er nur kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Soweit er sich vom Verkäufer Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte erteilen lässt, hilft ihm dies auch nicht weiter, da er in der Person des Vermieters keine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann.

Wann muss der Verkäufer das Haus räumen?

Wenn bei der Schlüsselübergabe der Hausverkäufer noch nicht ausgezogen ist, stehen Sie vor einer ärgerlichen Situation. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie die Räumung beim Hauskauf am besten regeln, was Sie tun können, wenn sich der Hausverkäufer nicht an vertragliche Vereinbarungen hält und was es mit der Zwangsvollstreckung der Räumung auf sich hat.

Es ist der Regelfall, dass ein Hausverkäufer auch zugleich der Bewohner des Verkaufsobjekt ist. Auch wenn das nicht der Fall ist, ist er dafür zuständig, die Vorbesitzer oder Vormieter rechtzeitig dazu aufzufordern, die Immobilie zur Räumungsfrist zu verlassen.

Als Käufer sollten Sie besonders darauf achten, einen festen Räumungstermin im Kaufvertrag zu vereinbaren. Dabei handelt es sich um eine besenreine Übergabe   und es sollten keine persönlichen Gegenstände des Verkäufers mehr vorhanden sein. In vielen Fällen ist es im Interesse beider Parteien, dass der Verkäufer das Objekt bis zur Übergabe nutzt. Sollte der Verkäufer sich trotz einer Räumungsregelung im Kaufvertrag zum vereinbarten Termin noch in der Immobilie befinden, sollten Sie wie folgt vorgehen:

  • Zunächst setzten Sie eine schriftliche Frist zur Räumung der Immobilie auf. Dies ist auch dann möglich, wenn Sie einige Tage vor dem Termin absehen können, dass der Verkäufer keinerlei Auszugs- oder Räumungsaktivitäten zeigt.
  • Wenn der Verkäufer oder auch ein anderer aktueller Bewohner Ihres neu erworbenen Objektes der Räumungsfrist nicht nachkommt, können Sie vom Notar eine sogenannte vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrags einholen. Diese ermöglicht es Ihnen, einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung zu beauftragen.
  • Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein Rücktrittsrecht vom Kauf zu vereinbaren , wenn der Verkäufer die bereits vereinbarte Räumungsfrist nicht akzeptiert. Somit handelt es sich um einen der wenigen Fälle, in denen Sie auch nach Unterschrift des Kaufvertrags vom Vertrag zurücktreten können.

Für die Zwangsvollstreckung der Räumungsfrist müssen Sie keine Klage in die Wege leiten. Es ist ausreichend, die entsprechende vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrags vom Notar einzuholen. Mit diesem Dokument können Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung beauftragen. Mögliche Kosten, die dadurch aufkommen, können Sie vom Verkäufer zurückverlangen.

Zum Beispiel kann es sein, dass Sie für den Umzug mehr Zeit einplanen oder nicht direkt eine Eigennutzung anstreben. In diesem Fall muss der Verkäufer Ihnen ab Zahlung des Kaufpreises eine monatliche Nutzungsausfallentschädigung zahlen, deren Höhe Sie ebenfalls vertraglich festhalten sollten.

Häufig muss dieser sogar mit seinem ganzen Vermögen haften , um auch nach dem Kauf in der Immobilie wohnen zu dürfen. Achten Sie darauf, diese Klausel (Zwangsvollstreckungsunterwerfung) mit in den Kaufvertrag aufzunehmen, um nicht auf den Kosten für die Zwangsvollstreckung sitzen zu bleiben.

Die Zwangsvollstreckung der Räumung dauert mindestens 14 Tage , denn die notarielle Vollstreckungsurkunde kann erst 14 Tage nach Zustellung beim Schuldner vollstreckt werden. Das bedeutet, dass der Verkäufer noch einmal zwei Wochen Zeit hat, um aus Ihrer Immobilie auszuziehen.

Danach wird der Zwangsvollstrecker passende Mittel anwenden, um die Immobilie für Sie zu räumen. Sollten Sie während dieser 14 Tage Kosten für die Lagerung Ihrer Möbel sowie für ein Hotel haben, muss der Verkäufer diese übernehmen.

Was beachten bei Schlüsselübergabe Eigentumswohnung?

Was während der Hausverkauf-Übergabe zu beachten ist – Verkäufer sollten während der Übergabe ein detailliertes Protokoll zum Objektzustand erstellen. Hierdurch können Sie sich vor Nachforderungen der Käufer schützen. Ebenso beugen Sie damit anderen Nachteilen, die sich nach dem Verkauf ergeben könnten, vor.